En el tráfico jurídico habitual es muy frecuente que el comprador, tras la adquisición de un bien mueble o inmueble, detecte con posterioridad la existencia de defectos que no eran aparentes ni conocidos en el momento de perfeccionar el contrato de compraventa. Esta situación plantea la duda sobre la posibilidad y los límites para reclamar frente al vendedor por estos llamados vicios ocultos.
La figura del saneamiento por vicios ocultos regula la obligación que asume el vendedor de responder frente al comprador por aquellos defectos ocultos de la cosa vendida que la hagan impropia para el uso a que se la destina o que disminuyan de tal modo dicho uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o, en su caso, habría pagado un precio inferior. Esta obligación se integra dentro de las garantías legales del contrato de compraventa.
El régimen jurídico del saneamiento por vicios ocultos es de aplicación tanto a la compraventa de bienes muebles como a inmuebles, si bien en estos últimos existen ciertas particularidades. Además, la regulación puede verse matizada en supuestos específicos, como la compraventa de animales o la compraventa mercantil. Igualmente, los consumidores gozan de una protección reforzada frente a vendedores empresarios, en virtud del marco normativo específico en materia de consumo.
Requisitos para reclamar por vicios ocultos
El comprador debe demostrar la concurrencia de determinados requisitos para hacer efectiva la garantía por vicios ocultos. Son los siguientes:
- Existencia de un vicio o defecto oculto en la cosa: Por oculto debe entenderse aquel defecto que no fuera conocido ni fácilmente reconocible por el comprador al tiempo de la adquisición, ni por una persona diligente en condiciones normales, ni siquiera tras una inspección ordinaria. No cubre los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista. Si el comprador es un perito que, por su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos, tampoco cabe invocarlos como ocultos.
- Que el defecto sea grave: Es decir, que haga la cosa impropia para su uso ordinario o pactado o, al menos, disminuya de tal manera dicho uso que, de haberlos conocido, el comprador no hubiera perfeccionado el contrato o lo hubiera hecho a un precio menor. La gravedad y el impacto del defecto pueden estar sometidos a valoración pericial. Los defectos de escasa entidad no habilitan la acción específica de saneamiento, debiendo acudirse, en su caso, a otros remedios contractuales.
- Que el vicio ya existiera al tiempo de la venta: Los defectos sobrevenidos con posterioridad al perfeccionamiento de la compraventa quedan fuera de la cobertura; sólo son relevantes los preexistentes, aunque se manifiesten con posterioridad.
- Que se reclame en el plazo legalmente previsto para el ejercicio de la acción, que es de seis meses desde la entrega de la cosa, en régimen general. Este plazo es de caducidad, por lo que transcurrido el mismo sin reclamación queda extinguida la acción.
Opciones y acciones del comprador
Identificada la concurrencia de vicios ocultos, el comprador puede adoptar dos vías principales de actuación:
- Acción redhibitoria: Consistente en desistir del contrato, de modo que ambas partes deben restituirse recíprocamente sus prestaciones: el comprador entrega la cosa y el vendedor reembolsa el precio y los gastos del contrato. Si el vendedor actuó de mala fe (conocía los vicios y los ocultó), procede exigir el resarcimiento de daños y perjuicios.
- Acción estimatoria o quanti minoris: Se mantiene el contrato, pero el comprador puede exigir una rebaja proporcional del precio, de acuerdo con la pérdida de valor que, a juicio de peritos, suponga el defecto para la cosa.
En ambos casos, se exige la reciprocidad en la restitución de prestaciones. La elección entre acción redhibitoria y quanti minoris corresponde en principio al comprador, salvo supuestos jurisprudenciales en los que la trascendencia del defecto obliga a acudir a una u otra vía según la situación concreta.
El supuesto de que el vendedor obre de mala fe, es decir, con conocimiento del vicio y ocultándolo intencionadamente, tiene como consecuencia que, además de las otras acciones, el comprador podrá exigir indemnización de daños y perjuicios. Esta “mala fe” debe ser acreditada por el comprador, salvo los casos en los que sea presumible por la especialidad o conocimientos técnicos del vendedor.
Especialidades por tipo de bien vendido
Si el objeto de la compraventa son animales, existen ciertas particularidades en el régimen legal de la acción redhibitoria y del plazo para ejercitarla, siendo la normativa más estricta en cuanto a la determinación de los vicios que permiten acción (conforme a la ley o usos locales) y el plazo, que puede ser abreviado. Asimismo, en el caso de animales de gran valor, acostumbra a realizarse un examen veterinario, lo que condiciona la calificación del vicio como oculto y la responsabilidad subsiguiente.
En el caso de compraventas mercantiles regidas por el Código de Comercio, el comprador debe realizar la reclamación por vicios internos de la cosa vendida en el plazo de treinta días desde la entrega para no perder sus derechos frente al vendedor. No se aplican las normas del Código Civil sobre el plazo de seis meses, salvo pacto en contrario.
En el caso de bienes inmuebles, además de los requisitos generales, se considera vicio oculto, entre otros, la falta de calidad exigida normativamente (por ejemplo, incumplimiento de la normativa sobre ruidos). La reclamación sigue el régimen general de seis meses desde la entrega, sin perjuicio de que algunos supuestos especialmente graves puedan dar lugar a la acción general por incumplimiento contractual (artículo 1124 del Código Civil).
Relación de las acciones de saneamiento con otras vías de reclamación
El régimen de saneamiento por vicios ocultos es una especialidad que coexiste con las acciones generales de nulidad o anulabilidad por vicios en el consentimiento (error o dolo) y con la acción resolutoria por incumplimiento (artículo 1124 del Código Civil). Así, si el defecto es de tal trascendencia que constituye incumplimiento esencial, el comprador puede optar por ejercitar directamente la acción resolutoria por incumplimiento, que tiene un plazo de prescripción mucho más amplio (cinco años actualmente). De igual modo, cuando el defecto oculto incide sobre condiciones esenciales de la cosa, puede entenderse como vicio invalidante del consentimiento y acudir a la acción de anulabilidad.
La acción de saneamiento por vicios ocultos es generalmente más rápida y sencilla en cuanto a la prueba exigida, pues solo se exige la existencia del vicio y su concurrencia con las condiciones legales, no la prueba directa del error o dolo invalidante del consentimiento. Sin embargo, está sujeta a los plazos preclusivos más breves antes mencionados.
Pactos sobre saneamiento y exclusión de responsabilidad
La regulación del saneamiento es dispositiva entre las partes, es decir, cabe pactar en el contrato la exclusión o la limitación de la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos, siempre que el vendedor ignore la existencia de los mismos. Si se pacta la renuncia al saneamiento por parte del comprador y el vendedor conocía el vicio, la renuncia es nula. Además, si el comprador es consumidor y el vendedor empresario, cae bajo la disciplina de protección irrenunciable en materia de consumidores y usuarios, no siendo válidos los pactos que limiten o excluyan los derechos legalmente establecidos.
Plazos para reclamar
El plazo general para el ejercicio de la acción de saneamiento por vicios ocultos es de seis meses a contar desde la entrega de la cosa. En la compraventa mercantil, el plazo es de treinta días, salvo pacto en contrario. Para los animales, pueden existir plazos aún más cortos (por ejemplo, cuarenta días). Estos plazos son de caducidad y no admiten la interrupción por reclamación extrajudicial, debiendo ejercitarse la acción, en su caso, judicialmente dentro de dicho plazo.
Conclusión
En suma, el comprador que tras adquirir un bien descubre en él defectos ocultos puede reclamar frente al vendedor siempre que concurran los requisitos legales: ocultación del defecto, gravedad suficiente, preexistencia a la compraventa y ejercicio de la acción dentro del plazo legal. De acreditarse estos extremos, podrá elegir entre resolver el contrato (acción redhibitoria) o pedir la rebaja del precio (acción quanti minoris), e incluso reclamar, además, daños y perjuicios si se acredita la mala fe del vendedor. Resulta recomendable analizar cada caso concreto con rigor y, en caso de duda, buscar asesoramiento jurídico lo antes posible para no perder derechos por el transcurso de los plazos.