La devolución de la fianza al finalizar un contrato de arrendamiento de vivienda es una de las cuestiones jurídicas que más conflictos genera entre arrendadores y arrendatarios en la práctica diaria. Pese a la claridad normativa sobre su finalidad y devolución, es frecuente que los inquilinos se encuentren con reticencias injustificadas por parte del arrendador a la hora de recuperar dicha cantidad. Este informe aborda, en tres puntos esenciales, los pasos jurídicos imprescindibles ante la negativa del arrendador a devolver la fianza y cómo debe proceder el arrendatario en defensa de sus derechos.
¿Qué es la fianza y cuándo debe devolverse?
La fianza es una cantidad económica que el arrendatario abona al arrendador al celebrar un contrato de alquiler. Dicha cantidad, equivalente normalmente a una mensualidad de la renta (en viviendas), está regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y constituye un depósito de garantía para el arrendador frente a posibles impagos, daños imputables al inquilino o incumplimientos contractuales.
El importe de la fianza debe ser devuelto íntegramente al inquilino al término del contrato, siempre que este haya abonado todas las rentas y suministros y haya restituido el inmueble en buen estado, teniendo en cuenta el uso normal y el desgaste por el paso del tiempo. Una vez entregadas las llaves y terminado el contrato, el arrendador está obligado a restituir la fianza en el plazo máximo de un mes. La no devolución en ese plazo legitima al arrendatario para exigir, además, el abono de los intereses legales correspondientes por el tiempo transcurrido en exceso.
La fianza solo podrá ser retenida, total o parcialmente, cuando existan cantidades impagadas debidas al arrendador (rentas, suministros) o cuando se hayan producido desperfectos superiores al uso normal, debidamente justificados y cuantificados. En ningún caso el arrendador puede retener la fianza de forma genérica o arbitraria, ni exigirla como penalización si el inmueble presenta el desgaste propio del uso diligente.
Medidas extrajudiciales: cómo reclamar la devolución de la fianza
El primer paso ante la falta de devolución de la fianza debe ser la reclamación amistosa o extrajudicial, que puede solventar la mayoría de controversias sin necesidad de acudir a la vía judicial. Lo recomendable es:
- Contactar al arrendador e instarle verbalmente o por escrito a devolver la fianza, recordando la fecha de finalización del contrato y del acto de entrega de llaves.
- Si no hay respuesta o la devolución no se produce, formular un requerimiento formal y fehaciente (preferentemente mediante burofax con acuse de recibo, carta certificada o correo electrónico acreditado), detallando las cantidades reclamadas y el fundamento legal de la obligación de devolución en virtud de la LAU.
- Adjuntar toda la documentación relevante: copia del contrato, resguardo del pago de la fianza, prueba de entrega de llaves, fotografías del estado de la vivienda y recibos de los suministros abonados.
Este trámite extrajudicial no solo puede lograr la devolución inmediata, sino que reviste una gran importancia jurídica para acreditar la diligencia del inquilino y servirá de base probatoria en caso de tener que acudir a los tribunales.
Acciones judiciales: vías para reclamar la fianza impagada
Si el requerimiento extrajudicial resulta inútil, el arrendatario debe acudir a la vía judicial para reclamar la fianza. Existen dos procedimientos principales en función de la cuantía y circunstancias:
- Procedimiento monitorio: Esta vía es especialmente ágil, sencilla y económica para dos supuestos: reclamaciones de cantidad líquida, determinada y vencida, y cuando la fianza no supere los 2.000 euros. El inquilino presenta una petición inicial de proceso monitorio ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la vivienda, acompañando copia del contrato, la acreditación del pago de la fianza y los documentos que justifiquen la restitución de la vivienda en buen estado. El juzgado requerirá al arrendador el pago de la cantidad reclamada. Si no paga ni se opone, se despachará ejecución por esa suma; si se opone, se sigue el juicio verbal u ordinario según corresponda.
- Juicio verbal: Si la cuantía supera los 2.000 euros, o se formula oposición en el proceso monitorio, la reclamación pasará a tramitarse mediante juicio verbal, debiendo comparecer el arrendatario asistido de abogado y procurador si la cuantía excede de 2.000 euros. En este procedimiento, el inquilino debe aportar la misma documentación y podrá reclamar intereses legales desde el mes posterior a la finalización del contrato.
- Otras acciones: En casos de abuso o eventual conducta dolosa por parte del arrendador —por ejemplo, retención injustificada y reiterada de fianzas—, además del resarcimiento económico, podrán reclamarse daños y perjuicios cuando se acredite el perjuicio sufrido, o incluso acudir a instancias administrativas si la fianza no fue depositada en la comunidad autónoma correspondiente, lo que puede acarrear sanciones para el arrendador.
La obligación de devolución de la fianza está recogida con carácter imperativo en el artículo 36 de la LAU. El incumplimiento faculta al arrendatario para reclamar judicialmente la cantidad, con base en el citado precepto y en el artículo 1.101 del Código Civil, que regula la responsabilidad por daños y perjuicios en caso de dolo, negligencia o morosidad en el cumplimiento de las obligaciones contractuales.
CONCLUSIÓN
En suma, si el arrendador no devuelve la fianza indebidamente tras la finalización del contrato, el inquilino cuenta con herramientas legales eficaces para proceder a su reclamación. Los tres puntos más importantes son: (1) conocer el régimen y límites legales de la fianza y sus causas de retención legítima; (2) realizar una reclamación extrajudicial documentada y fehaciente para intentar la solución amistosa y preparar la prueba; y (3) utilizar la vía judicial adecuada, preferentemente el proceso monitorio, para exigir judicialmente la devolución, con la posibilidad de reclamar intereses y costas. La rapidez y la precisión en los pasos y la presentación de pruebas serán clave para lograr el éxito en la defensa del derecho del arrendatario.