Cuando se sufren daños en la vivienda o en bienes particulares a consecuencia de obras promovidas por la comunidad de propietarios, resulta esencial conocer los derechos y los pasos a seguir para obtener una adecuada reparación o indemnización. El marco jurídico español, especialmente la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil, prevén mecanismos de protección para los propietarios o moradores afectados. En este artículo se recogen los cinco aspectos más importantes a considerar si se producen daños derivados de obras comunitarias.
Identificación y documentación de los daños
El primer paso consiste en identificar y documentar de manera rigurosa los daños ocasionados. Es fundamental reunir pruebas, tales como fotografías, informes técnicos o periciales, así como recopilar los documentos que demuestren la relación causal directa entre las obras y los perjuicios sufridos. En numerosos supuestos, es recomendable solicitar la intervención de un perito para obtener un informe técnico, el cual servirá posteriormente como base para reclamaciones extrajudiciales o judiciales. De igual forma, resultará útil conservar los presupuestos de reparación y la comunicación de los hechos a la comunidad.
Comunicación a la comunidad y reclamación extrajudicial
Una vez documentados los daños, el siguiente paso es informar por escrito al presidente y/o administrador de la comunidad de propietarios. La comunicación debe ser fehaciente (por burofax, correo certificado con acuse de recibo o cualquier medio que garantice su recepción) y describir claramente los daños, adjuntando las pruebas disponibles e instando a la reparación o indemnización. Es recomendable solicitar que el asunto sea tratado en la próxima junta de propietarios, quedando constancia en el acta de la comunidad.
Reclamación a la aseguradora de la comunidad
En la mayoría de los casos, la comunidad dispone de un seguro multirriesgo que puede cubrir los daños materiales involuntariamente causados durante la ejecución de obras en elementos comunes. El afectado debe solicitar a la comunidad la correspondiente comunicación a la compañía aseguradora. Si los daños están cubiertos por la póliza, la aseguradora gestionará la reparación o indemnización al perjudicado, de conformidad con las condiciones contratadas. Es importante conocer la existencia de franquicias, exclusiones o límites en la cobertura del seguro comunitario.
Reclamaciones judiciales: demandas por responsabilidad civil
Si la reclamación extrajudicial a la comunidad o a la aseguradora no es atendida o se rechaza, el propietario afectado puede acudir a la vía judicial interponiendo demanda de reclamación de daños y perjuicios. La Ley de Propiedad Horizontal atribuye a la comunidad la responsabilidad por los daños derivados de actuaciones en elementos comunes, sin perjuicio de la posible repetición contra la empresa constructora o los técnicos responsables. Para prosperar en la reclamación judicial será necesario probar la existencia del daño, el nexo causal y la cuantía de los perjuicios sufridos. Además, se recomienda intentar la mediación o conciliación previa como vía de solución alternativa de conflictos.
Responsabilidad de la empresa o profesional encargado de la obra
Más allá de la responsabilidad de la comunidad, la empresa constructora o el profesional técnico encargado de la obra pueden ser también responsables directos de los daños si mediara negligencia, mala praxis o incumplimiento de la normativa aplicable. En este caso, el propietario afectado podrá dirigir la reclamación contra el responsable de la ejecución de la obra, incluso acumulando la petición frente a la comunidad y a la empresa. En las obras sujetas a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), pueden activarse las garantías específicas y acciones de responsabilidad que contempla dicha norma en caso de daños materiales causados por vicios o defectos.