El desahucio por impago de alquiler constituye el principal mecanismo legal para que el arrendador pueda recuperar la posesión de una vivienda o local cuando el arrendatario deja de abonar la renta u otras cantidades debidas conforme al contrato de arrendamiento. Esta figura, regulada principalmente en la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos, supone una de las actuaciones más frecuentes en la dinámica de los contratos de alquiler en España. El proceso está sujeto a unos trámites y requisitos destinados a proteger tanto los derechos del arrendador como ciertas garantías procesales para el arrendatario. A continuación, se sintetizan los cuatro puntos clave sobre el funcionamiento del desahucio por impago.
Requisito previo: impago y requerimiento
El presupuesto esencial para que pueda instarse un procedimiento de desahucio es la existencia de un impago por parte del arrendatario, ya sea del importe de la renta, cantidades asimiladas (como suministros, comunidad, impuestos repercutidos, etc.) o de ambas. En la mayor parte de los supuestos, aunque la Ley no exige requerimiento previo para iniciar el procedimiento, resulta habitual que el arrendador reclame de manera fehaciente el pago al inquilino antes de iniciar acciones judiciales. Este paso puede ser relevante, especialmente si se pretende ejercitar el derecho de enervación (esto es, la posibilidad que tiene el arrendatario de evitar el desahucio pagando lo debido antes del juicio), aunque ciertos requerimientos previos pueden impedir este derecho si ya se han realizado con antelación y no atendidos.
Demanda de desahucio y tramitación judicial
El procedimiento de desahucio por impago se tramita mediante juicio verbal, según lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil. El arrendador debe presentar una demanda ante el juzgado competente, en la que solicita tanto la recuperación de la vivienda o local como, en su caso, las cantidades adeudadas. Una vez admitida la demanda, se da traslado al arrendatario, a quien se le concede la posibilidad de pagar lo debido (enervar), oponerse alegando las causas que considere oportunas, o simplemente abandonar el inmueble. La demanda suele incluir la petición de lanzamiento (desalojo efectivo) y acumulación de reclamación de rentas, y no es imprescindible la celebración de vista si el demandado no formula oposición o no comparece.
Derecho de enervación y pago de la deuda
Uno de los aspectos esenciales en el desahucio por impago es el derecho de enervación, regulado expresamente en la ley. El arrendatario, salvo que ya hubiera enervado anteriormente o hubiera mediado requerimiento fehaciente no atendido, puede evitar el desahucio si, en el plazo previsto tras la recepción de la demanda, paga la totalidad de lo debido (renta y cantidades asimiladas) y los costes procesales causados. Este derecho solo puede ejercitarse una vez durante la vigencia del contrato. En caso de no enervar ni oponerse fundadamente, la vista no se celebra y el juzgado dicta decreto de desahucio y acuerda el lanzamiento en la fecha fijada.
Lanzamiento y efectos de la sentencia
Si el arrendatario no paga, no desaloja ni se opone en el plazo concedido, se dicta resolución declarando resuelto el contrato y acordando el lanzamiento en la fecha señalada en la admisión de la demanda. El lanzamiento consiste en el desalojo material del inmueble con auxilio, en su caso, de las fuerzas del orden. La sentencia también puede condenar al pago de las cantidades debidas. El proceso está diseñado para ser rápido y eficaz, a fin de evitar una ocupación prolongada sin título y favorecer la protección de los derechos del propietario, aunque el arrendatario puede solicitar el aplazamiento en determinados supuestos de vulnerabilidad social conforme a la legislación vigente.